Isännöitsijäntodistus ilman isännöitsijää
Osake on menossa myyntiin, välittäjä pyytää isännöitsijäntodistusta – eikä taloyhtiöllä ole isännöitsijää. Tilanne on tavallinen pienissä taloyhtiöissä, ja laki on siitä yksiselitteinen.
Lyhyt vastaus: todistuksen antaa hallituksen puheenjohtaja. Asunto-osakeyhtiölain mukaan velvollisuus siirtyy puheenjohtajalle, kun yhtiöllä ei ole isännöitsijää tai isännöitsijä on esteellinen.
Puheenjohtajan antama todistus on täsmälleen yhtä pätevä kuin isännöintitoimiston antama. Sisältövaatimukset ovat samat, ja ne on lueteltu erillisessä asetuksessa.
Kuka todistuksen antaa?
Pääsääntö on, että isännöitsijä antaa todistuksen pyynnöstä. Jos yhtiöllä ei ole isännöitsijää tai isännöitsijä on esteellinen, velvollisuus on hallituksen puheenjohtajalla.
Velvollisuus on henkilökohtainen eikä siitä voi kieltäytyä sillä perusteella, ettei yhtiöllä ole isännöintisopimusta. Käytännössä tämä tarkoittaa, että omatoimisessa taloyhtiössä puheenjohtaja kokoaa tiedot, päivää todistuksen ja allekirjoittaa sen.
Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 7 luku 27 §: ”Isännöitsijän on pyynnöstä annettava osakehuoneistoa koskeva isännöitsijäntodistus. Jollei yhtiöllä ole isännöitsijää tai tämä on esteellinen, velvollisuus antaa todistus on hallituksen puheenjohtajalla.”
Kenelle todistus annetaan?
Isännöitsijäntodistus ei ole julkinen asiakirja. Laki rajaa saajat kolmeen ryhmään, eikä todistusta anneta muille – ei esimerkiksi naapurille, ostajaehdokkaalle eikä sukulaiselle ilman omistajan valtuutusta.
- Osakkeenomistaja – osakehuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja.
- Pankki – osakkeita panttauksen nojalla hallussaan pitävä.
- Välitysliike, jolla on voimassa oleva osakkeiden myyntitoimeksianto tai osakehuoneiston vuokralle antamista koskeva toimeksianto.
Asunto-osakeyhtiölaki 7 luku 27 § 1 momentti. Jos pyytäjä on välittäjä, puheenjohtaja voi pyytää nähtäväksi toimeksiantosopimuksen.
Mitä todistuksessa on oltava?
Sisältö ei ole taloyhtiön harkinnassa. Valtioneuvoston asetus isännöitsijäntodistuksesta luettelee vaadittavat tiedot pykälittäin, ja todistus on niistä laadittu tiivistelmä.
| Asetuksen kohta | Mitä siinä vaaditaan |
|---|---|
| 3 § | Todistuksen ja sen kohteen yksilöinti: yhtiön nimi ja tunnistetiedot, osakeryhmä ja huoneisto, todistuksen päiväys ja antaja. |
| 4 § | Tiedot osakehuoneistosta: pinta-ala, käyttötarkoitus, yhtiövastike, osakkeelle kohdistuva lainaosuus sekä huoneistossa tehdyt kunnossapito- ja muutostyöt. |
| 5 § | Tiedot yhtiön kiinteistöstä ja rakennuksista: rakennusvuosi, tekniset järjestelmät, tehdyt korjaukset ja hallituksen selvitys tulevasta kunnossapitotarpeesta. |
| 6 § | Tiedot yhtiön taloudesta: lainat, vastikkeet ja talouden tunnusluvut. Pykälän 2 momentin tiedot annetaan todistuksen liitteenä. |
| 7 § | Muut tiedot, kuten vireillä olevat riidat ja yhtiöjärjestyksen lunastuslauseke. |
Vuokrausta varten annettavasta todistuksesta säädetään erikseen asetuksen 8 §:ssä. Se on suppeampi kuin myyntiä varten annettava todistus.
Valtioneuvoston asetus 365/2010, 2 §: ”Isännöitsijäntodistus on tiivistelmä 3–7 §:ssä tarkoitetuista tiedoista.”
Mistä tiedot löytyvät?
Tämä on omatoimisen taloyhtiön varsinainen työ. Tiedot eivät ole yhdessä paikassa, vaan ne kootaan yhtiön omista asiakirjoista.
| Tieto | Mistä se löytyy |
|---|---|
| Huoneiston pinta-ala ja osakeryhmä | Yhtiöjärjestys. |
| Yhtiövastikkeen määrä ja peruste | Yhtiöjärjestys ja viimeisin talousarvio. |
| Yhtiön lainat ja osakkeen lainaosuus | Viimeisin tilinpäätös ja lainaosuuslaskelma. |
| Yhtiön talouden tunnusluvut | Tilinpäätös ja toimintakertomus. |
| Tehdyt korjaukset ja kunnossapitotyöt | Yhtiökokousten pöytäkirjat ja hallituksen oma kirjanpito töistä. |
| Tuleva kunnossapitotarve | Hallituksen kirjallinen selvitys, joka esitetään varsinaisessa yhtiökokouksessa. |
| Osakkeenomistajan tekemät muutostyöt | Osakkaiden muutostyöilmoitukset, jotka yhtiön on säilytettävä. |
| Omistajatiedot | Osakeluettelo tai huoneistotietojärjestelmä. |
| Erääntyneet vastikkeet | Yhtiön kirjanpito tai tilitoimisto. |
Ensimmäinen todistus vie aikaa juuri siksi, että tiedot haetaan monesta paikasta. Seuraavat ovat nopeampia, jos kootut tiedot säilytetään.
Entä jos jokin tieto puuttuu?
Puuttuva tieto ei estä todistuksen antamista. Asetuksen mukaan tiedot annetaan sen perusteella, mikä on yhtiön käytettävissä todistuksen päiväyksen ajankohtana.
Puute kannattaa silti merkitä todistukseen näkyviin. Lukija – ostaja tai pankki – tekee päätöksensä todistuksen perusteella, joten on molempien etu, että todistuksesta käy ilmi, mitä se ei kata. Vaikeneminen puutteesta on selvästi huonompi vaihtoehto kuin sen kirjaaminen.
Valtioneuvoston asetus 365/2010, 2 § 3 momentti: ”Tiedot on annettava isännöitsijäntodistuksen päiväyksen ajankohtana yhtiön käytettävissä olevien tietojen perusteella.”
Kuka vastaa virheistä?
Vastuu on todistuksen antajalla. Omatoimisessa taloyhtiössä se on hallituksen puheenjohtaja, joka päivää ja allekirjoittaa todistuksen.
Vastuu on syytä ottaa vakavasti: asuntokaupassa ostaja ja pankki luottavat todistuksen tietoihin, ja virheellinen tai puutteellinen tieto voi johtaa vahingonkorvausvastuuseen asunto-osakeyhtiölain 24 luvun nojalla. Tavallisimpia virheitä ovat unohtunut lainaosuus ja kirjaamatta jäänyt muutostyö, jotka molemmat ilmenevät vasta vuosia myöhemmin.
Tämä on myös syy siihen, miksi todistusta ei kannata koota muistinvaraisesti. Kun jokainen kohta on jäljitettävissä lähteeseen, puheenjohtaja voi tarkistaa työnsä ennen allekirjoitusta.
Usein kysytyt kysymykset
Saako taloyhtiö antaa isännöitsijäntodistuksen ilman isännöitsijää?
Saa. Asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §:n mukaan velvollisuus antaa todistus on hallituksen puheenjohtajalla, jos yhtiöllä ei ole isännöitsijää tai isännöitsijä on esteellinen. Todistus on yhtä pätevä riippumatta siitä, kumpi sen antaa.
Kenelle isännöitsijäntodistus on annettava?
Todistuksen voivat saada osakehuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistaja, osakkeita panttauksen nojalla hallussaan pitävä eli käytännössä pankki sekä välitysliike, jolla on voimassa oleva myyntitoimeksianto tai osakehuoneiston vuokralle antamista koskeva toimeksianto. Muille todistusta ei anneta.
Mitä isännöitsijäntodistuksessa on oltava?
Todistus on tiivistelmä valtioneuvoston asetuksen 365/2010 3–7 §:ssä luetelluista tiedoista: todistuksen ja kohteen yksilöinti, tiedot osakehuoneistosta, tiedot yhtiön kiinteistöstä ja rakennuksista, tiedot yhtiön taloudesta sekä muut tiedot. Asetuksen 6 §:n 2 momentissa tarkoitetut tiedot annetaan todistuksen liitteenä.
Mitä tehdään, jos jotakin tietoa ei löydy?
Tiedot annetaan niiden tietojen perusteella, jotka ovat yhtiön käytettävissä todistuksen päiväyksen ajankohtana. Puuttuva tieto ei estä todistuksen antamista, mutta puute on syytä merkitä todistukseen näkyviin, jotta lukija tietää, mitä todistus ei kata.
Kuka vastaa todistuksen virheistä?
Vastuu on todistuksen antajalla eli omatoimisessa taloyhtiössä hallituksen puheenjohtajalla. Virheellinen tieto voi johtaa vahingonkorvausvastuuseen asunto-osakeyhtiölain 24 luvun mukaan, koska ostaja ja pankki tekevät päätöksensä todistuksen perusteella.
Isännöi.fi kokoaa todistuksen puolestanne
Palvelu kysyy tarvittavat tiedot selkokielellä, kokoaa asetuksen vaatimat kohdat ja kertoo, mistä kukin tieto löytyy. Puheenjohtaja tarkastaa ja allekirjoittaa. Hinta 39 € todistukselta.
Palvelu avautuu syksyllä 2026.
Liity odotuslistalleIsännöi.fi ei ole isännöintitoimisto eikä anna oikeudellista neuvontaa. Tämä sivu on yleistä tietoa laista, ei yksittäistä taloyhtiötä koskeva ohje. Asiakirjan antaja vastaa sen sisällöstä. Lakien ajantasaiset tekstit löytyvät Finlexistä.